- 戸建てかマンションかどっちがいい？
227 ：名無しさん＠お腹いっぱい。[]：2015/04/15(水) 07:05:33.85 ID:tbOcThzz - 家担保、老後ローン急増―金利・地価変動リスクも（Ｍ＆Ｉ）
2015/04/15 日本経済新聞 朝刊
自宅を担保にして老後資金を借りることができるローン商品が話題になっている。担保不動産を自分の死後に
売却して一括返済する「リバースモーゲージ」だ。３月に新たに三井住友銀行が参入して大手銀行の商品が出
そろうなど、取り扱い事例が急増している。注意点を含めて活用法を考えてみた。
「老後が心配だったけれど、気持ちが楽になりました」。横浜市でパートとして働く奥村由美子さん（仮名、５３）
は話す。６２歳になる会社員の夫と話し合い、残っていた住宅ローン８００万円を一気に完済することにした。奥村
さんは「これで老後の家計に余裕が生まれそう」という。
奥村さん夫婦が住宅ローンを完済するために利用したのがリバースモーゲージローン。５５歳や６０歳など一定
年齢以上の人を対象に、銀行が融資する商品だ。利用者ははじめに自宅の土地・建物を担保として銀行に差し入
れる。現金が必要になったら、銀行が定めた金額の範囲内で借り入れることができる（図Ａ）。
最大の特徴は、返済の仕組みにある。生きている間に返済する義務がないからだ。亡くなった後、遺族などが
手続きをして担保不動産を売却し、その代金で一括返済する。子どもがいない夫婦など死後に家は不要という世
帯が、ゆとりある老後生活のために現金を借りるための商品といえる。
総務省の調査によると、６０歳以上のリタイア世帯の家計は平均で年７１万円の赤字になっており、貯蓄を取り
崩してしのいでいる。貯蓄額は平均２０００万円足らず。蓄えが尽きることへの不安を抱える世帯は多い。住み
続けながら家を現金化できるリバースモーゲージの需要はここにある。
３メガ銀出そろう
取り扱う金融機関は２年ほど前から急増し、現在は地銀を中心に約３０ある。３メガバンクの商品も出そろった（
表Ｂ）。東京スター銀行の場合、今年３月末の契約数は前年比２７％増の約４２００件（グラフＣ）。「返済負担が
重い住宅ローンを借り換える契約者が目立って増えている」（ローンビジネスグループ）。みずほ銀行でも、問い
合わせが累計約２５００件に達するなど関心が高い。
従来、担保の対象を高額の不動産に限る銀行が多かったが、最近参入した地銀の場合、土地評価額がおお
むね１千万円以上なら利用できる例が目立つ。都市部の戸建て住宅であれば対象になりやすい。高齢世帯が
増える中で新たな収益機会として融資に積極的な金融機関が増えている。
長い目で見ると注意すべき点も多い。まず想定以上に長生きする可能性だ。「かさむ生活費に充てるため借り
入れを重ねれば、早い時期に限度額に達してしまう」と住宅ローンアドバイザーの淡河範明氏は指摘する。限度額
は「土地評価額の５０％」などに限られる。長生きしても生活費を賄えるか考えるのが大切だ。
地価が大幅に下落するリスクも想定する必要がある。もし市況が悪化して銀行が担保不動産の評価額を引き
下げれば、借入残高を下回る「担保割れ」になる。その場合、差額分の返済を銀行から求められる。そうならない
よう借入額を慎重に決めなければならない。
配偶者にも配慮を
金利上昇リスクも肝に銘じておきたい。リバースモーゲージの適用金利は変動型が一般的。現在３％前後という
金利水準が将来もし上がれば、利息負担はより重くなる。利息は元金と合わせて死後に返済するタイプと、生前、
毎月支払いを求められるタイプがある。
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