- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
452 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 08:05:12.14 ID:9Qad6VMI - >>447
それは絶対に買っちゃいけない物件の代表よ。
築４１年はもう建物の寿命であちおちコンクリが剥がれて落ちてくる年数。
しかも水道管はとっくに壊滅していつ水を使えなくなるかわもわからない。
で、とっくに住人は古くて住めなくなってて、賃貸で出してたりするから
永遠に建て替えも修繕もできない。
しかも老朽化で住めなくなっても、住人は高齢化になってて、建て替えは
絶対に進まないから、住めなくなっても一部の住人が残るから、永遠に
管理費や修繕費を払い続けないとだめ。
買ったら最後だよ。
そもそもマンションなんて平均寿命は３８年程度でそれまでに売り逃げ
できなかった物件は、永遠にお金を食い続ける借金みたいなもんよ。
市営住宅でも築４０年くらいだと建て替えをやってる年数だし。
|
- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
454 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 08:21:10.82 ID:9Qad6VMI - 不動産のセンチュリー２１のサイトに、国交省が日本全国の過去に
建てられたマンションが現在どうなってるかの調査が載ってるが、
こんなもんなのよ。
マンションってコンクリの表面だけ塗装しちゃえば中身は隠れるけど、
最近解体命令が出た築４７年の物件なんて中身はこんな状態よ。
https://www.kyoto-np.co.jp/picture/2019/03/20190301204146haikyoA500.jpg
＞木造も鉄筋も約38年
鉄筋コンクリート造のマンションと、木造住宅の寿命実態調査の結果に
よると木造専用住宅の寿命の代表値は約38年であり、鉄筋コンクリート
造マンションのそれも約38年（もしくは約50年）という。
この調査は那覇市を除く都道府県庁所在地46都市および川崎市、北
九州市における1987年時点の固定資産課税台帳の記録をもとに建設年
度別サンプルの除去率を集計し、これから推計を行ったものである。
築42年ほどを経たアパートでは、危険防止のために建物の出入り口の
全部に居住者保護用の庇を設置。もはや修繕によって元の状態に回復
するのをあきらめた結果、緊急避難を余儀なくされているといえるのである。
築50年の時点でコンクリートが剥落するつどに、その部分を応急的に
掻き取って穴埋めをするものの際限がなく、手が付けられずに放置され
たままのものがみられるという。
また、雨漏りがひどく、しかもどの経路から雨水が浸入するのか分か
らないため、天井裏に仮設の樋を設けている例もあった。
こうなるとたしかに建物は建っており、人も住んでいるのだから寿命が
尽きたとはいえないが、「維持管理費用を投入して性能を保持するに足る
価値ある期間」を過ぎた建物―つまり経済効率からみた「有効寿命」が
尽きているということがいえるだろう。これらの研究結果からみても40年
が目安といえるのである。
|
- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
471 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 13:16:04.71 ID:9Qad6VMI - >>468
なんでこういう怪しい物件をわざわざ探すの？
この場所は利根川や将監川の洪水で有名なとこでハザードマップを見ても
３M未満の洪水の警戒地域。
一定の雨量を超えると警戒が出る。
この物件は古いからあたりまえだが瑕疵担保責任、設備の修復義務免責が表記されてる。
つまり過去に洪水にあってても、シロアリに食われてても一切責任を持たないって条件。
で、建物はついてても価格は土地の値段だけで、勝手に解体してねっていうもの。
こんなん買って畳を取り替えきれいにして、防水工事をやっても、住めるのは
せいぜい５−６年だから、そっからまた解体費用と新築費用がダブルでかかる。
|
- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
475 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 13:39:00.35 ID:9Qad6VMI - 中古戸建てが売れ残るのは寿命が短いからよ。
たとえば３０歳で築２０年のを買ったら、５０歳で築４０年になるが
日本の木造の平均建て替えは３０年で、そこで建て替えになり、
解体費用や新築の１５００万円かかったりする。
鉄筋マンションでも４０年程度だから築２０年で買うと必ず途中で寿命になる。
で、年をとってから買い換えようとしても、老朽マンションなんて売れないし、
新たにローンも組めなくなる。
だから、こういうスレだとタワマンはボロクソに言う人が多いけど、大規模マンション、
タワマンは改修できるように設計されてるから、寿命が長くて５０年住めると
するとぜんぜん高くもない。
自分が８０歳になったときに建物の寿命が尽きて引っ越しになったりすると
ローンも組めないし、老朽住宅も売れないし悲惨なことになる。
|
- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
476 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 13:55:33.42 ID:9Qad6VMI - こういうスレでありがちなのは駅チカマンションっていうけど、そもそも
駅チカなんて大昔から開発されてるから物件自体がないからな。
それに、駅チカ物件なんて、異次元緩和で一番値上がりした物件で、
２００３年の価格が１６年住んでもぜんぜん下がってない状況でバブル的なのよ。
都区内の新築価格は７４００万円なんでこれに駅チカの条件がついたら
１億とかだし、東京全域でも平均が５４００万円まで上がっちゃってるから
８０００万円の駅チカ物件なんて買える人のほうがすくないだろ。
いまは川崎の新築マンションで、たとえば小杉は１億もふつうだが、南武線の
しょぼい駅でも７０００万円ってふつうにあるからな。
まあ、買うタイミングもあると思うよ。
いまは日銀の異次元緩和の超低金利で、不動産はまさにバブル。
あと５年も待ってりゃ、緩和が副作用で限界になって、不動産価格は
かなり下がると思うよ。
＞不動産向け融資、バブル期並みの過熱サイン−日銀
2019年4月17日 14:13 JST Bloomberg
日本銀行が半年に一度公表する金融システムリポートで、不動産業向け貸し出しが
1980年代後半のバブル期並みの過熱サインを示した。金融機構局が17日公表した。
＞日本の不動産会社、またバブル時代か−Ｓ＆Ｐがレバレッジ上昇指摘
Katrina Nicholas、Natnicha Chuwiruch
2019年7月5日 16:36 JST
日本の不動産大手は危険な領域に入りつつあるというのがＳ＆Ｐグローバル・レー
ティングの判断だ。同社は最近のリポートで、不動産業の債務水準がバブル時代を上回っていると指摘した。
|
- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
478 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 14:07:27.60 ID:9Qad6VMI - 日銀の異次元緩和で、ローンの支払い金額が下がったから、みんなが
それ前より高い物件が買えるようになって、マンション価格は都市部で
４５パーセントも上がった。
だから逆にいうと異次元緩和の出口が近づくとまあ、１５パーセントは
確実に下がるだろ。
東京で平均５４００万円なんて払える人のほうが少ないんだから。
|
- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
486 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 16:48:32.70 ID:9Qad6VMI - >>480
現実は違うよ。
築３０年で建物の評価価格はゼロになるし、それ以上古いと
土地の値段から解体費用を引いて売る。
だって買う方からしたらあと５年程度しか住めなくて、しかも快適に
住めるようにリフォームすると４-５００万円かかるんだったら、
更地を買って１５００万円で新築住宅を建てて、３５年住んだほうが
結局安くなる。
|
- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
504 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 17:28:50.55 ID:9Qad6VMI - >>498
っていうか築４５年ってのはもう現代社会とは時代が違う物件で、
これは住宅ではなく単なる人が住めない廃墟でしかないよ。
トイレも風呂も、湯沸かしも壁も畳も、柱も床下も屋根の防水も失われて
中にはボロボロ状態になってるはず。
で、住めるようにするだけで最低でも５-６００万円かかるが、築４５年なんて
耐震基準ができる前の地震で崩れる物件で、強度の補強すら無理。
で、お金をかけてリフォームしてもせいぜい数年しか住めない。
だったら同じ地域の新築住宅を買ったほうが安いよ。
リフォーム費用と数年後の解体費用、新築費用を足したらいま新築を買ったほうが得。
新築で１５００万円程度で売ってる土地なんだから。
https://suumo.jp/ikkodate/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1020z2ncz192270794.html?suit=nsuusbsp20121129001
|
- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
510 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 17:58:45.94 ID:9Qad6VMI - なんかマンションで５０年が大丈夫とか木造で４０年とか寿命を甘く見てる人が
多すぎよ。
マンションで５０年なんて例をあげてみろよ。
何百のマンションで残ってるのなんんか青山の超一等地の超豪華マンション
とかそんなもんだけよ。
木造や鉄筋でも寿命がるし、かつて国交省が日本全土の過去に建てられた
住宅を実地調査して、寿命を分析したことがあるから、そういうのを読んだほうが
わかりやすいよ。
なんでまだ住めるのに、日本では３０年で建て替えらえるのかも、修理費用と
新築費用の差がわかると理解できるし。
３２ マンションの寿命は何年か
http://www.blisshouse.co.jp/blog/archives/181
【マンションは40年で寿命が尽きる？】
２．｢有効寿命｣で考える
物の寿命は大きく２つの側面から尽きるということができるだろう。
ひとつは流行や人々の価値基準、生活スタイルなどの外部環境の時代変化に適合
しなくなることで、寿命が尽きるということがある。
もうひとつは物理的な側面からの寿命だ。もっとも顕著な例は完全に壊れてしまって
使いものにならない状態である。だが、この場合は経済的な側面も見逃せない。洗濯
機を例に挙げて寿命を考えたとき、修理を繰り返せば半永久的に延命することが可能
だ。軽微な故障なら修理を頼むことでさほど費用をかけずに元の状態に回復する。
スイッチが傷んだときは取り替えればいいだろう。
ところが、モーターが磨減して取り替える必要が生じたり、タンクに穴が開いてしまっ
たなど重症のときは、取り替えるよりも洗濯機そのものを新品に買い換えたほうが安
上がりだ。
この状態を「費用をかけて性能を保持するに足る価値ある期間が過ぎた」といえるの
である。つまり、経済的な“有効寿命”が尽きたのである。
先に鉄筋コンクリートの寿命を40年程度と述べたが、これまで建てられた鉄筋コンクリー
ト造の建物を追跡調査すると、40年程度で有効寿命に達しているという結果が得られているのだ。
３．木造も鉄筋も約38年
鉄筋コンクリート造のマンションと、木造住宅の寿命実態調査の結果によると木造専用
住宅の寿命の代表値は約38年であり、鉄筋コンクリート造マンションのそれも約38年（もしくは約50年）という。
この調査は那覇市を除く都道府県庁所在地46都市および川崎市、北九州市における1987
年時点の固定資産課税台帳の記録をもとに建設年度別サンプルの除去率を集計し、これから推計を行ったものである。
|
- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
546 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 23:35:07.38 ID:9Qad6VMI - >>526
書いてることが全部思い込みだよ。
住宅サイトで検索するとわかるが、首都圏なんて平屋なんて数えるほどしか
存在すらしないし、築が新しいのは耐震基準をクリアしてる。
築２０年がないって、たとえば東京都で７０００軒あっても築２０年から２５年だけで
２２００軒くらいはあるからふつうに多いし。
なんかマンションの寿命や評価額でも書いてるのは現実とまるっきり違いすぎるわ。
|
- 【不動産】住宅ローン「0%」時代到来 減税効果でおつりも
548 ：名刺は切らしておりまして[sage]：2019/09/17(火) 23:52:18.10 ID:9Qad6VMI - 実際にマンションを買ったことある人はいるだろうが、例えば築３０年の
大規模修繕の調査なんか見たことある人いるかな。
もう水道管なんて、大部分がサビで埋まっていつ水が止まるかわからない状態。
で、水道管は埋め込み式だから交換もできない。
修理するには新しい水道管を老化や天井に這わせるわけよ。
コンクリのヒビなんて何十箇所で、１２００万円のエレベーターも交換が必要になる。
で、タイル張りならタイルの不良箇所なんて何百箇所。
ベランダは錆びて、修繕の打ち合わせ資料には不良箇所が１００箇所くらい
写真がはられて、どうするか決めていく。
みんなそういう住民の集会に出るから、みんなが３０年くらいで売り逃げようとする。
マンションは寿命の知識がない人が、激しく多いのよ。
だから築３０年で一度買うと、売れなくなり永遠に管理費や修繕費を一生
払い続けてるって罠にハマる。
だから築３０年でも買う人がいるから逃げることができる。
特にいまなんて、首都圏の都市部なんてマンション価格が２０１３年以降に４５
パーセント上昇して、超高値で売れちゃうのよ。
なんせ、東京都全体で平気員が５４００万円になるとふつうの人はローンを
払えないから、中古の安いのを買う。
でもマンションの寿命はせいぜい４０年だから、そこで売ることに失敗すると
一生苦しむことになる。
このスレに出てたような築４０年の物件を安く買うなんて、一生、管理費と
修繕費を住めなくなっても払い続ける罰ゲームでしかないし。
|